تحليل هيكل العرض والأداء التشغيلي في قطاع الضيافة السعودي — بيانات 2025م والربع الأول 2026م.

الملخص التنفيذي

يمر قطاع الفنادق السعودي بمرحلة توسّع غير مسبوق في جانب العرض، يقابله ضغط متصاعد على مؤشرات الأداء التشغيلي. الخلاصة الجوهرية أن نمو المخزون الفندقي يتقدم على قدرة السوق على استيعابه سعريًا، وأن مؤشر أعداد السياح — الذي يتصدر الخطاب العام — لم يعد كافيًا لتقييم جدوى الأصل الفندقي.

• بلغ إجمالي مرافق الضيافة المرخصة 5,937 مرفقًا بنهاية 2025م، منها 2,847 فندقًا بنسبة 48% من المرافق، لكنها تستحوذ على 82% من الغرف بواقع 491.7 ألف غرفة من إجمالي 597.0 ألف غرفة.
• ارتفع عدد غرف الفنادق بنسبة 23.4% خلال عام واحد، بينما تراجع متوسط السعر اليومي للفنادق بنسبة 5.5% إلى 449 ريالًا، وتراجع العائد لكل غرفة متاحة بنسبة 3.4% إلى 250 ريالًا.
• تسارع الضغط في الربع الأول 2026م: انخفض متوسط السعر اليومي للفنادق بنسبة 11.4% على أساس سنوي، وتراجع الإشغال 2.1 نقطة مئوية، ليهبط العائد لكل غرفة متاحة بنحو 14.4%.
• العرض شديد التركّز جغرافيًا: تستحوذ منطقتا مكة المكرمة والمدينة المنورة على 76.6% من غرف المملكة، ويبلغ مؤشر هيرفندال-هيرشمان للتركّز الجغرافي 4,357 نقطة، وهو مستوى تركّز مرتفع جدًا بالمعايير التحليلية.
• الرياض هي المنطقة الأكثر تعرضًا للتصحيح: نمت غرفها بنسبة 34% خلال 2025م بينما تراجع العائد لكل غرفة متاحة بنسبة 10% — وهي أعلى نسبة تراجع بين مناطق المملكة.
• الشقق المخدومة تنمو أسرع من الفنادق (غرفها 36.1%+ مقابل 23.4%) وترفع أسعارها (1.5%+) بينما تخفض الفنادق أسعارها، ما يشير إلى إحلال حقيقي في الفئتين الاقتصادية والمتوسطة.
• العرض ذو العلامة التجارية ثنائي القطب: من 224 منشأة مرصودة، 49.1% في فئة الخمس نجوم أو مختلط معها، و11.2% فقط في فئة الثلاث نجوم الفندقية، ولا توجد ولا علامة واحدة في فئة النجمة والنجمتين.
• الفنادق ذات العلامة التجارية لا تمثل سوى 7.6% من الفنادق المرخصة؛ والمجموعات العالمية السبع مجتمعة تشغّل 5.5% فقط، ما يجعل السوق شديد التجزئة ومفتوحًا لعمليات تجميع المحافظ.
• أوضح فرصة بنيوية في السوق هي بناء علامات بوتيك محلية على مسارين: إطار الثلاث نجوم لسدّ الفجوة الوسطى، وإطار البوتيك الفاخر ذي الهوية السعودية لرفع العائد بأقل عدد مفاتيح — وكلاهما غائب عمليًا عن العرض القائم رغم توافر الإطار النظامي.

القراءة التحليلية: القطاع لا يعاني ضعفًا في الطلب — عدد السياح ارتفع 5.8% والإنفاق السياحي 7.0% — بل يعاني فائضًا في وتيرة إضافة العرض. هذا تمييز جوهري لأي قرار استثماري أو تمويلي في القطاع خلال العامين القادمين.

هيكل العرض: حجم المخزون وتركيبته

يُقاس حجم قطاع الضيافة بمؤشرين مختلفين لا يجوز الخلط بينهما: عدد المرافق المرخصة، وعدد الغرف المتاحة. الاعتماد على عدد المرافق وحده يعطي صورة مضلّلة، لأن متوسط حجم الفندق يبلغ نحو 173 غرفة مقابل 34 غرفة فقط للشقة المخدومة أو المرفق الآخر.

المؤشر	الفنادق	الشقق والمرافق الأخرى	الإجمالي	تغير الفنادق
عدد المرافق المرخصة	2,847	3,090	5,937	+31.6%
الحصة من عدد المرافق	48.0%	52.0%	100%	—
إجمالي الغرف	491,700	105,300	597,000	+23.4%
الحصة من الغرف	82.4%	17.6%	100%	—
متوسط الغرف للمرفق	173	34	101	—

النمو في عدد المرافق ليس نموًا عضويًا خالصًا؛ جزء منه ناتج عن توسّع مظلة الترخيص واستيعاب وحدات كانت تعمل خارج الإطار النظامي، ولا سيما في فئة مرافق الإقامة السياحية الخاصة التي سجلت قفزات ثلاثية الرقم في عدة مناطق. لذلك يُقرأ نمو الغرف — لا نمو المرافق — كمؤشر على الطاقة الاستيعابية الفعلية.

الأداء التشغيلي: الإشغال والسعر والعائد

ثلاثة مؤشرات تحكم أداء الأصل الفندقي: معدل الإشغال، ومتوسط السعر اليومي للغرفة، والعائد لكل غرفة متاحة الذي يجمعهما (الإشغال × السعر). المؤشر الأخير هو الأدق لأنه يعكس القدرة الفعلية على توليد الإيراد من الطاقة المتاحة.

المؤشر	الفنادق 2025م	التغير عن 2024م	الشقق 2025م	التغير عن 2024م
معدل الإشغال	55.8%	ارتفاع 1.2 نقطة	53.7%	تراجع 1.5 نقطة
متوسط السعر اليومي (ريال)	449	-5.5%	207	+1.5%
العائد لكل غرفة متاحة (ريال)	250	-3.4%	111	-1.2%

الملاحظة الحاسمة هنا أن الإشغال الفندقي تحسّن فعليًا بمقدار 1.2 نقطة مئوية، أي أن الغرف تُباع بوتيرة أفضل. ومع ذلك تراجع العائد لكل غرفة متاحة، لأن التحسّن في الإشغال تحقّق عبر خفض السعر لا عبر نمو الطلب على السعر القائم. وهذا نمط تسعيري كلاسيكي في أسواق يتقدّم فيها العرض على الطلب.

القراءة التحليلية: وزارة السياحة نفسها تدرج هذا التنبيه ضمن ملاحظات تقريرها: لا يصح تفسير تراجع متوسط السعر اليومي والعائد لكل غرفة متاحة كضعف في الطلب فقط، إذ يمكن أن ينخفضا حتى مع نمو الطلب نتيجة توسّع المعروض بوتيرة أعلى ودخول مستثمرين جدد.

القراءة الربعية: مؤشر ضغط متصاعد

السلسلة الربعية تكشف ما تُخفيه الأرقام السنوية. القطاع شديد الموسمية — يرتفع السعر في الربع الثاني بفعل موسم الحج والعمرة وينخفض في الربع الثالث — لذلك لا تصح المقارنة إلا بين الأرباع المتناظرة.

الفترة	عدد الفنادق	الإشغال	السعر اليومي	العائد للغرفة المتاحة
الربع الأول 2024م	1,441	60.9%	494	301
الربع الأول 2025م	2,414	63.0%	477	301
الربع الأول 2026م	2,963	60.8%	423	257
التغير 2024م ← 2026م	+105.6%	تراجع 0.1 نقطة	-14.4%	-14.5%

خلال عامين تضاعف عدد الفنادق المرخصة، وبقي معدل الإشغال عند مستواه تقريبًا، بينما فقد متوسط السعر اليومي نحو سُبع قيمته. هذه هي الصورة الأوضح لما يجري: السوق يستوعب الطاقة الجديدة، لكنه يدفع ثمن ذلك من هامش التسعير بالكامل.

وفي المقابل، ارتفع متوسط مدة إقامة النزيل في الفنادق من 4.1 إلى 4.2 ليلة، وهو تحسّن طفيف يخفف جزئيًا من أثر انخفاض السعر على إيراد النزيل الواحد، لكنه لا يعوّضه.

التوزيع الجغرافي وتركّز العرض

توزيع المخزون على مناطق المملكة غير متوازن بدرجة استثنائية، ويعكس مركزية السياحة الدينية في تشكيل القطاع.

المنطقة	الغرف	الحصة	الإشغال	السعر اليومي	العائد للغرفة	تغير العائد
مكة المكرمة	380,346	63.7%	52%	380	196	+1%
المدينة المنورة	76,642	12.8%	73%	425	310	0%
الرياض	57,677	9.7%	62%	478	295	-10%
المنطقة الشرقية	31,510	5.3%	55%	314	171	-2%
عسير	14,335	2.4%	43%	218	93	+7%
تبوك	8,726	1.5%	41%	455	185	+11%
باقي المناطق	27,740	4.6%	—	—	—	—
إجمالي المملكة	597,000	100%	55.3%	385	213	-1%

• حصة أكبر منطقة (مكة المكرمة): 63.7% من غرف المملكة.
• حصة أكبر منطقتين (مكة والمدينة): 76.6%.
• حصة أكبر أربع مناطق: 91.5% — أي أن تسع مناطق مجتمعة لا تتجاوز 8.5%.
• مؤشر هيرفندال-هيرشمان للتوزيع الجغرافي: 4,357 نقطة، وهو أعلى بكثير من عتبة 2,500 التي تُعد حدًا للتركّز المرتفع.

القراءة التحليلية: لا يوجد “سوق فندقي سعودي” واحد قابل للتحليل بمتوسط وطني. هناك سوق ديني في مكة والمدينة تحكمه مواسم الحج والعمرة وأحجام عرض ضخمة بأسعار متوسطة، وسوق حضري في الرياض والشرقية تحكمه سياحة الأعمال والفعاليات، وأسواق إقليمية ناشئة صغيرة الحجم. أي تقييم لأصل فندقي يجب أن يستخدم مؤشرات منطقته لا المتوسط الوطني.

الرياض: مؤشر إنذار مبكر. الرياض تجمع بين أعلى نمو في العرض (34% في الغرف خلال عام واحد) وأعلى تراجع في العائد لكل غرفة متاحة (-10%)، مع انخفاض الإشغال 4 نقاط مئوية وتراجع السعر 4%. ورغم أن الفعاليات الكبرى المرتقبة — ومنها معرض إكسبو 2030 وكأس العالم 2034 — تدعم الطلب على المدى الطويل، فإن الفجوة الزمنية بين إضافة الطاقة اليوم وتحقق الطلب لاحقًا تمثّل مخاطرة تشغيلية وتمويلية حقيقية على المشاريع التي تدخل السوق خلال 2026م و2027م.

تبوك: نموذج معاكس. تبوك تسجل أعلى متوسط سعر يومي بين المناطق بعد الرياض (455 ريالًا بارتفاع 35%)، مع تراجع حاد في الإشغال بمقدار 9 نقاط مئوية. هذا نمط أصول فاخرة منخفضة الإشغال ومرتفعة السعر، مرتبط بمشاريع البحر الأحمر ونيوم، ويستلزم نموذج تقييم مختلف كليًا عن نموذج الفنادق الحضرية أو الدينية.

التصنيف بالنجوم والفجوة الوسطى

لا تنشر الجهات الرسمية مؤشرات أداء مفصّلة حسب فئة النجوم، رغم أن نظام التصنيف قائم وتشرف عليه وزارة السياحة من نجمة إلى خمس نجوم. ولسدّ هذه الفجوة، اعتُمد في هذا الفصل مسح ميداني للمنشآت الفندقية ذات العلامة التجارية العاملة في المملكة، رُصد منه 224 منشأة موزّعة على 70 علامة.

فئة التصنيف	عدد المنشآت	الحصة من العرض ذي العلامة	الحصة من الفنادق المرخصة
خمس نجوم	96	42.9%	3.24%
مختلط أربع/خمس نجوم	14	6.3%	0.47%
أربع نجوم	75	33.5%	2.53%
ثلاث نجوم — منتج فندقي	25	11.2%	0.84%
ثلاث نجوم — منتج اقتصادي/شقق	14	6.3%	0.47%
نجمة إلى نجمتين	صفر	0.0%	0.00%
إجمالي العرض ذي العلامة	224	100%	7.56%

التوزيع ثنائي القطب لا متدرّج. نحو نصف العرض ذي العلامة (49.1%) في فئة الخمس نجوم أو مختلط معها، وثلثه في الأربع نجوم، بينما لا تتجاوز فئة الثلاث نجوم الفندقية الحقيقية 25 منشأة على مستوى المملكة كاملة — تشغّلها خمس علامات فقط. أما الفئة الاقتصادية المصنّفة بنجمة أو نجمتين فغائبة تمامًا: لا توجد ولا علامة واحدة.

ومن الدقة أن يُلاحظ أن أربع عشرة من منشآت فئة الثلاث نجوم تعود لعلامة واحدة تعمل بمنتج الشقق المخدومة الاقتصادية لا بمنتج الفندق التقليدي، أي أن عمق الفئة الوسطى الفندقية أضيق مما يوحي به الرقم الإجمالي.

القراءة التحليلية: هذا هو التفسير البنيوي المباشر للفجوة السعرية: متوسط سعر الغرفة الفندقية 449 ريالًا ومتوسط الشقة 207 ريالات، بفارق 2.17 ضعف لا يملؤه أي منتج. الطلب متوسط الدخل — سواء كان سائحًا محليًا أو معتمرًا لا يجد المعايير، فينزل مباشرة إلى الشقق المفروشة غير المصنّفة. الفجوة ليست في السعر بل في المنتج.

ويعزّز هذه القراءة مؤشران من السوق: إعلان مجموعة عالمية عن خطة لتشغيل نحو مئة فندق تحت علامة اقتصادية في المملكة، وهو اعتراف صريح من لاعب دولي بوجود الفراغ؛ وتوجّه وزارة السياحة إلى رفع الحد الأدنى لتصنيف فنادق البوتيك إلى ثلاث نجوم، أي أن الجهة التنظيمية تعمل على رفع القاع لا على ملء الوسط.

خريطة العلامات والمجموعات المشغّلة

جُمعت العلامات على مستوى المجموعة المالكة لا العلامة المفردة، لأن العلامة الواحدة قد تكون جزءًا من محفظة تضم عشر علامات أو أكثر، وقراءة الحصة على مستوى العلامة تُجزّئ الصورة التنافسية بلا مبرر.

المجموعة المشغّلة	عدد المنشآت	الحصة من العرض ذي العلامة	الحصة من الفنادق المرخصة	عدد العلامات
أكور	40	17.9%	1.35%	12
ماريوت الدولية	38	17.0%	1.28%	14
آي إتش جي	33	14.7%	1.11%	7
مجموعة راديسون	22	9.8%	0.74%	2
هيلتون	19	8.5%	0.64%	9
روتانا	9	4.0%	0.30%	5
حياة	3	1.3%	0.10%	1
علامات محلية وإقليمية وأخرى	60	26.8%	2.02%	20
إجمالي العرض ذي العلامة	224	100%	7.56%	70

الرقم الحاكم في هذا الجدول هو عمود الحصة من الفنادق المرخصة: المجموعات العالمية السبع مجتمعة تشغّل 184 منشأة، أي 73.2% من العرض ذي العلامة، لكنها لا تمثّل سوى 5.5% من الفنادق المرخصة في المملكة. وبإضافة العلامات المحلية والإقليمية يرتفع إجمالي العرض ذي العلامة إلى 7.56% فقط.

شريحة العرض الفندقي	عدد المنشآت	الحصة من الفنادق المرخصة
فنادق ذات علامة تجارية	224	7.6%
فنادق مستقلة مرصودة في المسح	737	24.9%
فنادق مرخصة خارج تغطية المسح	2,002	67.6%
إجمالي الفنادق المرخصة	2,963	100%

القراءة التحليلية: السوق الفندقي السعودي شديد التجزئة على مستوى العلامة. أكثر من تسعة من كل عشرة فنادق مرخصة تعمل خارج مظلة أي علامة تجارية، وأكبر مجموعة منفردة لا تتجاوز حصتها 1.35% من الفنادق المرخصة. هذا يفتح مجالًا واسعًا لعمليات تجميع المحافظ وإدخال العلامات وعقود الإدارة والامتياز، ويفسّر في الوقت نفسه تباين المعايير التشغيلية الذي ينعكس على تجربة النزيل ومتوسط السعر.

التركّز الجغرافي للعلامات: تتركّز المنشآت ذات العلامة في أربع مدن: الرياض (75 منشأة)، وجدة (40)، ومكة المكرمة (36)، والخبر (15). واللافت أن المدينة المنورة — ثاني أكبر مخزون غرف في المملكة — لا تضم سوى 11 منشأة ذات علامة مقابل نحو 140 منشأة مستقلة، وهي أعلى نسبة تجزئة بين المدن الرئيسة، وتمثّل الفرصة الأوضح لإدخال العلامات وعقود الإدارة.

الفرصة الغائبة: علامات بوتيك محلية

الفراغ الذي كشفه هذا الفصل والفصل السابق لا يُملأ بإدخال علامات دولية اقتصادية فحسب؛ فهذه العلامات تُنتج نمطًا موحّدًا عابرًا للحدود، بينما يحمل الطلب في السوق السعودي — الديني منه والحضري والترفيهي — خصوصية ثقافية وتشغيلية لا يلتقطها النموذج النمطي. والفرصة الأوضح أمام المستثمر المحلي هي بناء علامات بوتيك سعودية تعمل على مسارين متوازيين.

المسار الأول: علامة بوتيك ضمن إطار الثلاث نجوم — محدودة عدد الغرف، منخفضة التكلفة الرأسمالية، عالية الكفاءة التشغيلية، تخدم المعتمر والسائح المحلي متوسط الدخل بمعيار موحّد يعوّض غياب المنتج الوسيط. وهذا هو النموذج السائد في الأسواق الناضجة، حيث تشكّل علامات البوتيك في الفئتين الاقتصادية والمتوسطة عمود العرض لا هامشه، وتحقق عوائد مستقرة لأنها تعتمد على تكرار الإقامة لا على موسمية الفخامة.

المسار الثاني: علامة بوتيك فاخرة ذات هوية سعودية — صغيرة الحجم، مرتفعة السعر، مبنية على الموقع والعمارة المحلية والتجربة الثقافية لا على المساحة والتجهيزات وحدها. وهذا النموذج هو ما تعتمده الوجهات العالمية لتحقيق أعلى عائد لكل غرفة متاحة بأقل عدد مفاتيح، وهو الأنسب لأصول التراث العمراني في الدرعية والعلا وجدة التاريخية والقرى الجبلية في عسير والباحة، حيث لا تسمح طبيعة الموقع أصلًا ببناء منشآت كبيرة الحجم.

والإطار النظامي مهيّأ لهذا التوجه: أصدرت وزارة السياحة اشتراطات محدّثة لتصنيف فنادق البوتيك تحدد سعتها بين عشر غرف ومئة غرفة وتشترط ثلاث نجوم كحد أدنى، بما يمنح الفئة تعريفًا نظاميًا واضحًا ويحمي معيارها من التمييع. غير أن الحضور الفعلي شبه معدوم: غالبية المنشآت المصنّفة ثلاث نجوم في المسح تعود إما لعلامات دولية اقتصادية أو لمنتج شقق مخدومة، ولا تكاد تُرصد علامة بوتيك محلية واحدة ذات محفظة متعددة الفروع ومعيار تشغيلي موحّد.

القراءة التحليلية: الفجوة ليست في عدد الغرف بل في الهوية والمعيار. يوجد في السوق أكثر من ألفي فندق مرخص خارج مظلة أي علامة، وكثير منها أصول قائمة قابلة للتحويل إلى علامة بوتيك محلية عبر عقود إدارة أو امتياز بإنفاق رأسمالي محدود. وهذا مسار نمو أسرع وأقل مخاطرة من إضافة طاقة جديدة إلى سوق يشهد أصلًا تراجعًا في العائد لكل غرفة متاحة.

المنافسة من الشقق المخدومة والمساكن الخاصة

أخطر ما يواجه الفئتين الاقتصادية والمتوسطة من الفنادق ليس فندقًا منافسًا، بل بديلًا خارج الفئة الفندقية.

مؤشر المقارنة	الفنادق	الشقق والمرافق الأخرى
نمو عدد الغرف 2025م	+23.4%	+36.1%
نمو عدد المرافق 2025م	+31.6%	+36.6%
اتجاه متوسط السعر اليومي	-5.5%	+1.5%
متوسط السعر اليومي (الربع الأول 2026م)	423 ريالًا (-11.4%)	206 ريالًا (-1.2%)
متوسط مدة الإقامة	4.2 ليلة	2.2 ليلة

إضافة إلى ذلك، تُظهر بيانات الطلب أن المساكن الخاصة استحوذت على 43% من السياحة المحلية بواقع 39.9 مليون سائح، متقدمة على الفنادق التي استضافت 24.5 مليون سائح محلي بنسبة 26%. هذا يعني أن أكبر شريحة في السوق المحلي لا تنام في الفنادق أصلًا، وأن أي توسّع فندقي يستهدف السائح المحلي يتنافس مع بديل شبه مجاني.

القراءة التحليلية: الصورة مختلفة تمامًا في السياحة الوافدة: الفنادق تستحوذ على 65% من نزلاء السياحة الوافدة (18.9 مليون سائح) و75% من إنفاقها (133.1 مليار ريال). النزيل الوافد ينفق 7,027 ريالًا في الرحلة داخل الفنادق مقابل 1,615 ريالًا للنزيل المحلي — أي أكثر من أربعة أضعاف. الجدوى الفندقية في السعودية مرتبطة بالسائح الوافد، لا المحلي.

جانب الطلب: أين يتشكّل الإيراد الفندقي

مؤشر الطلب	2025م	التغير عن 2024م
إجمالي عدد السياح	122.6 مليون سائح	+5.8%
السياح الوافدون من الخارج	29.3 مليون سائح	-1.6%
السياح المحليون	93.3 مليون سائح	+8.3%
إجمالي الإنفاق السياحي	303.7 مليار ريال	+7.0%
إنفاق نزلاء الفنادق — وافدون	133.1 مليار ريال	—
إنفاق نزلاء الفنادق — محليون	39.5 مليار ريال	—
العاملون في القطاع السياحي	1,026.4 ألف موظف	+6.2%

تراجع أعداد السياح الوافدين بنسبة 1.6% رغم ارتفاع إنفاقهم يستحق انتباهًا خاصًا، لأن الفنادق تعتمد على هذه الشريحة تحديدًا. وتفصيل الأغراض يوضح الصورة: زوار الأغراض الدينية ارتفعوا 14% إلى 14.1 مليون زائر بإنفاق 110.3 مليار ريال (18%+)، بينما تراجع زوار الترفيه وقضاء العطلات 6% إلى 7.0 مليون زائر، وتراجعت زيارات الأصدقاء والأقارب 27%. أي أن النمو في الطلب الفندقي الوافد يتركّز في المسار الديني، وهو مسار جغرافيته محددة سلفًا: مكة والمدينة.

القراءة التحليلية: مشاريع الفنادق خارج مكة والمدينة تعتمد على شريحة الترفيه والأعمال — وشريحة الترفيه الوافدة تراجعت في 2025م. سياحة الأعمال وحدها ارتفعت 14%، وهي شريحة صغيرة (2.3 مليون زائر) لكنها ذات قيمة تشغيلية عالية وتستهدف الرياض والشرقية تحديدًا.

البعد الاستثماري والشركات المدرجة

بلغ إجمالي تكوين رأس المال الثابت في قطاع السياحة 82.2 مليار ريال في 2024م بنمو 5.4%، منها 22.9 مليار ريال في نشاط الإقامة للزوار وحده — وهو أكبر مساهم منفرد في نمو الاستثمار السياحي. وبلغت المساهمة المباشرة للسياحة في الناتج المحلي الإجمالي 4.9% في 2024م، مع تقدير أولي عند 5.2% لعام 2025م.

على مستوى الشركات المدرجة، يبرز مؤشران متعارضان: من جهة، تواصل مجموعة سيرا القابضة تنفيذ استراتيجية التخارج من قطاع الضيافة عبر بيع أصولها الفندقية التي تتراوح قيمتها الدفترية بين 2.6 و2.7 مليار ريال، بعد تراجع إيرادات قطاع الضيافة لديها بنسبة 22% في الربع الثاني 2025م. ومن جهة أخرى، تواصل مجموعات محلية أخرى التوسع. هذا التباين ليس تناقضًا، بل انعكاس لتباين الفئات والمواقع: الأصول الفندقية العامة تحت ضغط، والأصول المرتبطة بالمسار الديني أو بالفعاليات الكبرى في وضع أفضل.

الاستنتاجات والتوصيات

على مستوى تقييم الأصول والاستثمار:

• اعتماد العائد لكل غرفة متاحة مؤشرًا حاكمًا بدل معدل الإشغال المنفرد؛ فالإشغال تحسّن في 2025م بينما تراجع العائد، وهو ما يخفيه أي تقييم يعتمد الإشغال وحده.
• استخدام مؤشرات المنطقة لا المتوسط الوطني في نماذج التقييم؛ الفارق بين المدينة المنورة (عائد 310 ريالات) والباحة (78 ريالًا) يبلغ أربعة أضعاف.
• إدراج سيناريو ضغط تسعيري في نماذج التدفقات النقدية لأي مشروع فندقي يدخل السوق قبل 2028م، بافتراض استمرار تراجع متوسط السعر اليومي بين 5% و10% سنويًا حتى استقرار العرض.
• التمييز بين نموذج الملكية ونموذج الإدارة والامتياز عند تحليل المنافسة؛ العلامات العالمية تدير ولا تملك، وحصتها من عدد الفنادق لا تعبّر عن سيطرة على الأصول.

على مستوى القراءة السوقية:

• السوق السعودي شديد التجزئة على مستوى العلامات: العلامات الكبرى الموثّقة لا تفسّر إلا نسبة محدودة من إجمالي 2,963 فندقًا مرخصًا، والغالبية فنادق مستقلة أو محدودة العلامة — وهو ما يفتح مجالًا لعمليات الاندماج والاستحواذ وتجميع المحافظ.
• لا توجد جهة رسمية تنشر توزيع المخزون الفندقي على العلامات التجارية؛ أي حصة سوقية على مستوى العلامة تبقى تقديرية ما لم تُجمع من الإفصاحات السنوية للشركات المدرجة والمواقع الرسمية للمجموعات.
• متابعة نشرات الهيئة العامة للإحصاء الربعية كمؤشر مبكر؛ البيانات السنوية تتأخر وتُخفي التحولات داخل العام.
• تطوير علامات بوتيك محلية بدل الاكتفاء باستيراد علامات دولية اقتصادية؛ فالعلامة المحلية أقدر على التقاط خصوصية الطلب الديني والثقافي، وتكلفة إطلاقها أقل، وتصلح لتحويل الأصول المستقلة القائمة عبر عقود الإدارة والامتياز دون إنفاق رأسمالي كبير.
• إعطاء الأولوية للمدينة المنورة في أي مبادرة لتجميع المحافظ أو إدخال علامة، لأنها أعلى المدن الرئيسة تجزئة: نحو 11 منشأة ذات علامة مقابل قرابة 140 منشأة مستقلة.

على مستوى الحوكمة والامتثال:

• مرافق الضيافة المرخصة ملزمة بتحديث بياناتها التشغيلية بشكل يومي وآني عبر الربط المباشر مع منصة الرصد السياحي؛ هذا التزام رقابي مستمر يجب إدراجه ضمن مصفوفة الامتثال لأي منشأة فندقية.
• تخضع أعداد المرافق المرخصة للمراجعة الدورية بحسب حالة التراخيص، ما يستوجب التحقق من سريان الترخيص عند أي عملية استحواذ أو تمويل.

المصادر والمنهجية والقيود

المصدر	الإصدار	الاستخدام في هذا التقرير
وزارة السياحة — وكالة البيانات ودعم القرار	التقرير الإحصائي السنوي للإحصاءات السياحية 2025م	المخزون والغرف والأداء التشغيلي وتوزيع المناطق والطلب والإنفاق
الهيئة العامة للإحصاء	نشرات إحصاءات المنشآت السياحية، الربع الأول 2025م – الربع الأول 2026م	السلسلة الربعية للإشغال والسعر ومدة الإقامة وأعداد المرافق
البنك المركزي السعودي	بيانات ميزان المدفوعات، النشرة الشهرية فبراير 2026م	بند السفر وصادرات السفر
الجزيرة كابيتال	تقرير قطاع السياحة السعودي، سبتمبر 2025م	أداء الشركات المدرجة واتجاهات الاستثمار
مسح المنشآت الفندقية ذات العلامة	قاعدة بيانات خرائط قوقل، تجميع AJ & Co. 2026م	التصنيف بالنجوم وخريطة العلامات والمجموعات المشغّلة

قيود يجب الإفصاح عنها عند الاستخدام:

• مؤشرات المناطق الواردة في التقرير الإحصائي السنوي تشمل جميع مرافق الضيافة المرخصة (فنادق وشقق مخدومة)، وليست للفنادق منفردة؛ لذلك لا تصلح للمقارنة المباشرة مع المؤشرات الوطنية الخاصة بالفنادق.
• بيانات منصة الرصد السياحي خاضعة للتحديث والتغيير بأثر رجعي، وقد تختلف الأرقام المنشورة لاحقًا عن المستخدمة هنا.
• يوجد اختلاف منهجي مقصود بين تقدير وزارة السياحة لإنفاق السياحة الوافدة (176.6 مليار ريال) وصادرات السفر لدى البنك المركزي (159.9 مليار ريال)، مردّه اختلاف المرجعية بين التوصيات الدولية لإحصاءات السياحة ودليل ميزان المدفوعات؛ وكلا الرقمين صحيح في إطاره.
• الموسمية في القطاع حادة، ولا يصح استخراج اتجاه من مقارنة ربعين متتاليين؛ المقارنة الصحيحة بين الأرباع المتناظرة فقط.
• متوسط السعر اليومي والعائد لكل غرفة متاحة غير شاملين ضريبة القيمة المضافة ورسوم الخدمات البلدية.
• مسح المنشآت ذات العلامة يغطي 32.4% من الفنادق المرخصة و8.8% فقط من الشقق والوحدات؛ فلا يُستخدم لقياس حجم السوق، وإنما لقياس تركيبة العرض ذي العلامة فقط، ويبقى السجل الرسمي هو المرجع في الأحجام.
• يعمل تحيّز المسح ضد الفئة الاقتصادية لأن المنشآت الصغيرة ونزل الحجاج والمعتمرين أقل ظهورًا رقميًا؛ إلا أن استنتاج غياب العلامات في هذه الفئة يبقى صحيحًا، لأن العلامات التجارية هي الأعلى حضورًا رقميًا بطبيعتها.
• التصنيف بالنجوم المستخدم في المسح مأخوذ من العرض على المنصة لا من سجل التصنيف الرسمي لوزارة السياحة، وقد يوجد تباين في حالات فردية.
• المسح يرصد عدد المنشآت لا عدد الغرف؛ والغرف هي المقياس الأدق للحصة السوقية. استكمال عدد المفاتيح لكل مجموعة هو الخطوة التالية الموصى بها.